في حالة التجديد التلقائي متى ينتهي العقد في هذه الحالة عادة نموذج العقود يتضمن الانذار قبل ثلاثة اشهر فهل يعمل فيه رغم وجود عبارة يجدد تلقائياً يرجى الاجابة من مختصين

وجود عبارة سنه يججد تلقائياً والعقد تم ابرامه في عام 2001 متى يمكن ان ينتهي العقد وشكراً

ممكن صوره من عقد ايجار قانون جديد لشقه ويكون مشمول بالصيغه التنفيذيه ياريت انا محتاجها جدا ولكم جزيل الشكر kokolove666@yahoo.com

لم يتم الاجابه على السؤال الاول والثاني حتى نسال غيرهم

بخصوص احتساب ايجار العقارات وكذلك بخصوص ما يتعلق بالعقود التي يشترط بها التجدد تلقائيا صدر عن الديوان الخاص بتفسير القانون التالي (راجيا للجميع الاستفادة) عمان - الدستور اجتمع الديوان الخاص بتفسير القوانين برئاسة رئيس محكمة التمييز ـ رئيس الديوان الخاص بتفسير القوانين القاضي راتب الوزني وعضوية رئيس ديوان التشريع والراي هشام التل والقاضيين في محكمة التمييز محمد امين الخرابشة وعبدالله السلمان وامين عام وزارة العدل محمد الحوامدة لتفسير البند (2) من الفقرة (ب) من المادة (5) من قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 وتفسير الفقرات (ب) و(ج) و(د) من المادة (15) من القانون والتي اضيفت بموجب ذات القانون المعدل وبيان ما يلي ما هوالنص الاولى بالتطبيق احكام المادة (15) من القانون المضافة بموجب القانون المعدل رقم 17 لسنة 2009 والتي تقرر زيادة الاضافة في بدل الاجارة اعتبارا من تاريخ 1 ـ 1 ـ 2011 ام احكام المادة (16) من قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994 الواردة في القانون الاصلي ولم يطرأ عليها اي تعديل التي تقرر زيادة بدل الاجارة اعتبارا من نفاذ احكام القانون الاصلي ، وهل تنطبق احكام البند (2) من الفقرة (ب من المادة 5) من القانون والمضاف بموجب القانون المعدل رقم 17 لسنة 2009 على جميع عقود الاجارة بما في ذلك العقود التي ابرمت قبل نفاذ احكام هذا القانون ام ان احكام هذا البند حول التجديد التلقائي تنطبق فقط على عقود الاجارة التي تبرم بعد سريان احكام القانون المعدل المذكور. ويجد الديوان ان البند (2) من الفقرة (ب) من المادة (5) من القانون والذي اضيف بموجب القانون المعدل لقانون المالكين والمستأجرين رقم (17) لسنة 2009 تنص على مايلي"اذا نص العقد على تجدده تلقائيا فيتجدد العقد بحكم القانون لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة ما لم يقم المستأجر باشعار المؤجر بعدم رغبته في التجديد قبل انتهاء المدة الاصلية". وقرر الديوان انه اذا تضمن العقد انه يجدد تلقائيا فانه يتجدد لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة فقط مما يعني ان البند (2) من الفقرة (ب) من المادة (5) معطوف على البند (1) من هذه الفقرة (ب) وبالتالي فان البند (2) من الفقرة (ب) من المادة (5) المذكورة ينطبق على العقود التي تبرم بعد نفاذ القانون رقم 17 لسنة 2009 ولا ينطبق على العقود التي ابرمت قبل نفاذه. وتنص الفقرات (ب) و(ج) و(د) من المادة (15) من القانون والتي اضيفت بموجب القانون المعدل ذاته على ما يلي بالنسبة لعقود الايجار المبرمة قبل تاريخ 1 ـ 1 ـ 1975 يضاف الى بدل الاجارة اعتبارا من تاريخ 1 ـ 1 ـ 2011 ما نسبته خمسة بالمائة من بدل الاجارة الاساسي عن كل سنة مضت فيها الاجارة اعتبارا من تاريخ بدء الاجارة وحتى تاريخ 31 ـ 12 ـ 2010 اذا كان العقار المؤجر لغايات السكن وتصبح هذه النسبة ستة بالمائة اذا كان العقار مؤجرا لغير غايات السكن. وبالنسبة لعقود الاجارة المبرمة خلال المدة الواقعة ما بين تاريخ 1 ـ 1 ـ 1975 وحتى تاريخ 31 ـ 12 ـ 1990 يضاف الى بدل الاجارة اعتبارا من تاريخ 1 ـ 1 ـ 2011 ما نسبته ثلاثة بالمائة من بدل الاجارة الاساسي عن كل سنة مضت فيها الاجارة اعتبارا من تاريخ بدء الاجارة وحتى تاريخ 31 ـ 12 ـ 2010 وذلك اذا كان العقار مؤجرا لغايات السكن وتصبح هذهه النسبة اربعة بالمائة اذا كان العقار مؤجرا لغير غايات السكن. وبالنسبة لعقود الاجارة المبرمة خلال المدة الواقعة ما بين تاريخ 1 ـ 1 ـ 1991 وحتى تاريخ 30 ـ 8 ـ 2000 يضاف الى بدل الاجارة اعتبارا من تاريخ 1 ـ 1 ـ 2011 ما نسبته واحد بالمائة من بدل الاجارة الاساسي عن كل سنة مضت فيها الاجارة اعتبارا من تاريخ بدء الاجارة وحتى تاريخ 31 ـ 12 ـ 2010 وذلك اذا كان العقار مؤجرا لغايات السكن وتصبح هذه النسبة اثنين بالمائة اذا كان العقار مؤجرا لغير غايات السكن. وتنص المادة (16) من قانون المالكين والمستأجرين رقم (11) لسنة 1994 وتعديلاته والتي وردت في القانون الاصلي ولم يطرأ عليها اي تعديل على ما يلي "يعتبر بدل الاجارة الذي حدده هذا القانون مطبقا من تاريخ نفاذ احكامه ويسري على العقود السارية المعقودة قبل ذلك دون مساتس بتواريخ الاستحقاق المبينة في تلك العقود ". وبخصوص طلب تفسير الفقرات (ب) و(ج) و(د) من المادة (15) والمادة (16) من قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994 وما طرأ عليه من تعديل لتحديد مقدار الاجرة بموجب قانون المالكين والمستأجين المعدل رقم 17 لسنة 2009 تبين ما يلي"تنص المادة (2) من قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 على تعريف بدل الاجارة بما يلي بدل الاجارة : البدل المتفق عليه بين المالك والمستأجر في عقد الاجارة مضافا اليه اي زيادة متحققة عليه بموجب احكام هذا القانون وقوانين المالكين والمستأجرين السابقة له. وتنص المادة (15) من قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 على مايلي لغايات هذه المادة تعني عبارة (بدل الاجارة الاساسي) ايا مما يلي بدل الاجارة الملزم للمستأجر كما تم تحديده بتاريخ 31 ـ 8 م 2000 وفقا لاحكام القانون وذلك بالنسبة لعقود الاجارة المبرمة قبل تاريخ 1 ـ 1 ـ 1991 ، وبدل الاجارة المتفق عليه لاول مرة فيما بين المالك والمستأجر وذلك بالنسبة لعقود الاجارة المبرمة خلال المدة ما بين 1 ـ 1 ـ 1991 وحتى تاريخ 30 ـ 8 ـ 2000 من هذا يتبين انه من اجل تحديد الاجرة وفقا لاحكام قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 يتوجب اولا تحديد بدل الاجارة الاساسي وفقا لاي من البندين (1) او(2) من المادة (15) من قانون المالكين والمستأجين المعدل رقم (17) لسنة 2009 ومن ثم يضاف اليه الزيادة التي تقررت بموجب احكام الفقرات (ب) و(ج) و(د) من المادة (15) من قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم (17) لسنة 2009 ويكون الناتج هوالاجرة المقررة بموجب قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 ، وبخصوص تفسير البند (2) من الفقرة (ب) من المادة (5) المضاف بموجب القانون المعدل رقم (17) لسنة 2009 وهل تنطبق احكام البند المذكور على جميع عقود الاجارة بما في ذلك العقود التي ابرمت قبل نفاذ احكام هذا القانون ام ان احكام هذا البند حول التجديد التلقائي لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة تنطبق فقط على عقود الاجارة التي تبرم بعد سريان احكام القانون المعدل المذكور. وبين الديوان ان البند (1) من الفقرة (ب) من المادة (5) من قانون المالكين والمستأجرين رقم 17 لسنة 2009 تنص على مايلي"اما عقود الايجار التي تنعقد بعد نفاذ هذا القانون فتحكمها شروط العقد المتفق عليه سواء كان العقار مخصصا للسكن اولغيره وينقضي عقد الايجار بانتهاء المدة المتفق عليها"وينص البند (2) من نفس الفقرة (ب) من المادة (5) من قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 على ما يلي"اذا نص العقد على تجدده تلقائيا فيتجدد العقد بحكم القانون لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة ما لم يقم المستأجر باشعار المؤجر بعدم رغبته في التجديد قبل انتهاء المدة الاصلية ". ، ومن هذا يتبين ان العقود التي تنعقد بعد نفاذ قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 تحكمها شروط العقد المتفق عليه. التاريخ : 19-04-2010

العقود التي تتجدد تلقائي معناها ان العقد يتجدد لمدة قادمة دون حاجة الى ابرام عقد جديد و تنتهي اذا صرح احد الطرفين انه لا يرغب بتجديد العقد قبل تارخ انتهاء الايجار . مثلا عقد يبدا في 15/4/2005 و مدته سنة ويجدد تلقائي فانه ينتهي في14/4 من كل عام . و يجب ارسال انذار عدلي بعدم الرغبة بالتجديد الى المستأجر قبل هذا التاريخ

معنى هذا الكلام أنه موضوع التجديد لثلاثين سنة انتهى بالنسبة للعقود المبرمة بعد 31-8-2000

التجديد التلقائي يعني انتقال لمدة عقدية جديد توازي مدة العقد المجدد تلقائيا و لمرة واحدة . اي لا يعني استمرار تلقائي بغض النظر عن موافقة المالك و لعدة مرات . اي يجوز للمالك انهاء التعاقد فور انتهاء المدة المجددة . و ذلك مشروط بان يكون العقد المبرم تم بعد تاريخ ٣١/٨/٢٠٠٠

اجتمع الديوان الخاص بتفسير القوانين برئاسة رئيس محكمة التمييز ـ رئيس الديوان الخاص بتفسير القوانين القاضي راتب الوزني وعضوية رئيس ديوان التشريع والراي هشام التل والقاضيين في محكمة التمييز محمد امين الخرابشة وعبدالله السلمان وامين عام وزارة العدل محمد الحوامدة لتفسير البند (2) من الفقرة (ب) من المادة (5) من قانون المالكين والمستأجرين المعدل رقم 17 لسنة 2009 وتفسير الفقرات (ب) و(ج) و(د) من المادة (15) من القانون والتي اضيفت بموجب ذات القانون المعدل وبيان ما يلي ما هوالنص الاولى بالتطبيق احكام المادة (15) من القانون المضافة بموجب القانون المعدل رقم 17 لسنة 2009 والتي تقرر زيادة الاضافة في بدل الاجارة اعتبارا من تاريخ 1 ـ 1 ـ 2011 ام احكام المادة (16) من قانون المالكين والمستأجرين رقم 11 لسنة 1994 الواردة في القانون الاصلي ولم يطرأ عليها اي تعديل التي تقرر زيادة بدل الاجارة اعتبارا من نفاذ احكام القانون الاصلي ، وهل تنطبق احكام البند (2) من الفقرة (ب من المادة 5) من القانون والمضاف بموجب القانون المعدل رقم 17 لسنة 2009 على جميع عقود الاجارة بما في ذلك العقود التي ابرمت قبل نفاذ احكام هذا القانون ام ان احكام هذا البند حول التجديد التلقائي تنطبق فقط على عقود الاجارة التي تبرم بعد سريان احكام القانون المعدل المذكور. ويجد الديوان ان البند (2) من الفقرة (ب) من المادة (5) من القانون والذي اضيف بموجب القانون المعدل لقانون المالكين والمستأجرين رقم (17) لسنة 2009 تنص على مايلي"اذا نص العقد على تجدده تلقائيا فيتجدد العقد بحكم القانون لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة ما لم يقم المستأجر باشعار المؤجر بعدم رغبته في التجديد قبل انتهاء المدة الاصلية". وقرر الديوان انه اذا تضمن العقد انه يجدد تلقائيا فانه يتجدد لمدة تعاقدية مماثلة لمرة واحدة فقط مما يعني ان البند (2) من الفقرة (ب) من المادة (5) معطوف على البند (1) من هذه الفقرة (ب) وبالتالي فان البند (2) من الفقرة (ب) من المادة (5) المذكورة ينطبق على العقود التي تبرم بعد نفاذ القانون رقم 17 لسنة 2009 ولا ينطبق على العقود التي ابرمت قبل نفاذه.

التجديد التلقائي بختصار في العقود التي جرى تنظيمها قبل 31/8/2000 يتم انتهائها بموجب جدول للعقود السكنية والتجارية . اما بالنسبة للعقود التي تم تنظيمها بعد 31/8/2000 وقبل 1/12/2009 والتي تم النص فيها على ان العقد يجدد تلقائيا فيجدد لمدة 30 عام اما العقود التي تم تنظيمها بعد 1/12/2009 وتم النص فيها على تجديدها تلقائيا فيتجدد العقد لمرة واحده فقط وفيما يتعلق بالشرط الوارد في العقود المعده مسبقا والتي تنص على ضرورة الانذار قبل 3 شهور من انتهاء مدة العقد فهو متعلق فقط بالنسبة للمستاجر الذي يرغب بعدم تجديد العقد فور انتهاء مدته بضرورة اخطاره للمالك قبل انتهاء العقد المحدد المدة يثلاثة شهور والا اعتبر العقد مجدد ويلزم المستاجر بدفع الاجار.

وتجدر الإشارة إلى أن التجديد التلقائي لا يعني بقاء المستأجر إلى ما لا نهاية وأن مصطلح التلقائية تعني أن عقد الإيجار يصبح لازماً فور دخوله في المدة الجديدة له، وذلك دون أي إجراء أو تعبير ودون البحث في رضى المؤجر والمستأجر، ولكن يستطيع المؤجر أو المستأجر إذا رغب أحدهما في عدم تجديده لمدة جديدة أن يوجه اشعاراً أو اخطاراً للطرف الآخر قبل انتهاء مدة العقد بالمدة المتفق عليها - وفي حال عدم الاتفاق على مدة أن تكون المدة معقولة - وذلك بعدم رغبته بتجديد عقد الإيجار لمدة جديدة . والقول بعكس ذلك يجعل من هذا النص بمثابة حكم لمبدأ الامتداد القانوني لمدة عقد الإيجار، والذي يخالف القواعد العامة لعقد الإيجار، وهو استثناء عليها لظروف استثنائية ، كما أن ذلك القول لا يتماشى مع مبدأ عدم تأبيد عقد الإيجار .

هناك الكثير من العقود المبرمه بعد سنة2000 كانت المده المتفق عليها بين المالك و المستاجر سنة واحده فقط و بعد انتهاء السنة يستمر المستاجر في اشغال الماجور و كذلك المالك بقبض الاجره وان المشرع لم يبين الوضع القانوني لمثل هذا العقد و هل يعتبر السكوت و قبض الاجره بمثابه التجديد التلقائي و اذا ما اراد المالك اخلاء المستاجر او اذا اراد زيادة الاجره ما نوع الدعوى التي سيلجأ اليها هل هي دعوى منع معارضه ؟ ام دعوى اخلاء ؟ ام فسخ ايجار ؟ و هل يجوز له المطالبة بأجر المثل عما زاد عن السنه؟ انا ارى ان هذا القانون يكتنفه الكثير من الغموض مما يجعل الباب مفتوحا على مصراعيه للتأويل كذلك فان هذا القانون جاء مجحفا بحق المستأجر و خصوصا لغاية السكن و هو الطرف الضعيف

اريد التفسيرات القانونية